전세 살 집을 구해야하는데 혹시 전세사기를 당하지 않을까 걱정되시는 분들 많으시죠? 전세를 구할 때 알아야하는 새로운 전세사기 수법 및 기존 전세사기 수법에 대해 알려드리려고 합니다. 전세사기에 대해 미리 알아둬야 당하지 않고, 예방할 수 있기 때문에 꼼꼼히 읽어보시고 전세를 구하실 때 안전하고 좋은 전세집 구하시길 바랍니다.
기존 전세사기 방법
전세를 살 때 가장 두려운 것은 바로 전세사기입니다. 전세사기란 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는 사기를 말합니다. 최근에는 깡통전세 사기가 기승을 부리고 있어 세입자들의 주의가 필요합니다.
깡통전세란?
깡통전세란 임대인의 집이 경매에 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 말합니다. 깡통전세의 대표적인 특징은 다음과 같습니다.
- 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는다.
- 임대인이 집을 살 때 대출을 많이 받았다.
- 임대인의 소유 자금이 적다.
깡통전세 사기 예방법
깡통전세 사기를 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
- 깡통주택인지 확인하고 피하자.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인한다.
- 내 보증금이 집값의 80%를 넘는다면 피한다.
- 임대인의 경제력을 믿지 말자.
- 임대인의 TV 출연, 집이 많은 부자, 유명한 직업 등은 전세사기 예방에 도움이 되지 않는다.
- 전세보증금반환보증에 가입하자.
- 전세보증금반환보증은 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이다.
등기부등본 확인 방법
등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 공적 장부입니다. 등기부등본을 통해 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.
- 집의 소유자
- 집의 담보권 현황
- 집의 용도
- 집의 부채
새로운 전세사기 수법 등장, ‘깡통주택-공동담보’ 조합
최근 경기도 수원 일대에서 새로운 전세 사기 수법이 등장해 피해자가 속출하고 있습니다. 피해자들은 대부분 1억원 안팎의 임대차 계약을 맺은 세입자들로, 임대인이 이미 집 담보로 대출을 받은 상태에서 후순위로 입주한 것으로 드러났습니다.
이번 전세사기 수법은 기존의 전세사기와는 다른 방식이다. 기존의 전세사기는 대부분 세입자가 낸 보증금보다 집값이 떨어져서 보증금을 돌려받지 못하는 방식이었지만, 이번에는 임대인이 이미 집 담보로 대출을 받은 상태에서 후순위로 입주한 세입자들이 많았습니다.
문제는 임대인 일가가 ‘공동담보’ 대출을 이용해 세입자들이 등기부등본을 봐도 실제 대출금액이 얼마인지 알기 어렵게 만들었다는 점입니다.
이 사기 수법의 특징은 다음과 같습니다.
- 공동담보 대출을 이용해 실제 대출금액을 숨긴다.
- 전세보증보험에 가입하지 않아 보증금을 돌려받지 못하게 만든다.
공동담보 대출이란?
공동담보 대출은 주택 여러 세대를 하나로 묶어 대출을 받는 형태입니다. 예를 들어 5세대를 묶어 5억원의 대출을 받으면, 등기부등본에 ‘공동담보, 근저당 6억원’이라고 나옵니다. 세입자들은 몇 세대를 쪼개서 대출을 받은 것인지 한눈에 알기가 어렵습니다.
이러한 피해를 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항에 주의해야 합니다.
- 임대차 계약 전 반드시 등기부등본을 떼어 근저당이나 가압류 여부를 확인합니다.
- 공동담보 대출이 있는 경우, 해당 주택의 전체 대출금액을 확인하기 위해 다른 세대의 등기부등본도 확인합니다.
- 주택임대사업자가 전세보증보험에 가입했는지 확인합니다.
공동담보 대출이 있는 경우, 전체 대출금액을 확인하기 위한 방법
공동담보 대출이 있는 경우, 해당 주택의 전체 대출금액을 확인하기 위해서는 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
- 등기부등본에 표시된 채권최고액을 합산합니다.
- 공인중개사에게 의뢰합니다.
등기부등본에 표시된 채권최고액을 합산하는 방법
등기부등본에는 ‘채권최고액’이라는 항목이 있습니다. 이 항목은 대출금액을 한도로 하여 설정된 근저당권의 최고액을 의미합니다. 따라서, 공동담보 대출이 있는 경우, 해당 주택의 전체 대출금액을 확인하기 위해서는 등기부등본에 표시된 채권최고액을 모두 합산하면 됩니다.
예를 들어, 한 층에 5세대씩 3층으로, 총 15세대 빌라 20억원짜리가 있다고 가정해봅시다.
빌라 주인이 1층 5세대를 공동담보로 묶어 5억원 대출을 받고, 2~3층 10세대를 묶어 10억원 대출을 받을 수 있습니다.
이 때 1층 세대의 등기부등본을 떼어보면 공동담보로 근저당이 6억원(120%) 설정돼 있다고 나올 것입니다.
이 경우, 1층 세대의 등기부등본에 표시된 채권최고액은 6억원입니다.
따라서, 2~3층의 등기부등본을 확인하여 12억원의 채권최고액이 표시된 것을 확인하면, 해당 주택의 전체 대출금액은 18억원임을 알 수 있습니다.
공인중개사에게 의뢰하는 방법
공인중개사에게 의뢰하여 해당 주택의 대출금액을 조회할 수 있습니다. 공인중개사는 등기부등본을 열람할 수 있는 권한이 있으므로, 이를 통해 대출금액을 확인할 수 있습니다.
위의 방법을 통해 공동담보 대출이 있는 경우, 해당 주택의 전체 대출금액을 확인할 수 있습니다. 이러한 정보를 바탕으로 신중하게 임대차 계약을 체결한다면, 새로운 전세 사기 수법의 피해를 예방할 수 있을 것입니다.
피해 예방을 위한 주의 사항
전세 계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본을 떼어 근저당이나 가압류 여부를 확인해야 합니다. 특히 공동담보 대출을 받은 건물이라면, 해당 세대뿐만 아니라 다른 세대의 등기부등본도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
또한, 주택임대사업자는 전세보증보험에 가입해야 하는 의무가 있습니다. 전세보증보험에 가입하지 않은 건물은 전세 사기에 취약할 수 있으므로, 반드시 확인해야 합니다.
경기도 측은 이번 사태와 관련한 현장 설명회를 열 예정입니다. 세입자들은 피해 예방을 위해 설명회에 참여하는 것이 좋습니다.
마무리
전세사기는 일어나서는 안되고 반드시 근절되야하는 사기임에 틀림이 없습니다. 사람에게 꼭 필요한 집을 가지고 사기를 치는 행위에 대해서 강력한 처벌 및 세입자들을 구제할 수 있는 방안이 더 확실하게 만들어지길 바래봅니다.